Bail vide et bail meublé : durées, plafonds de dépôt, état des lieux (loi 1989)
Un bail vide et un bail meublé ne se distinguent pas par le mobilier qu'on y voit, mais par une liste d'équipements fixée par la loi, et cette différence décide de tout le reste : la durée, le plafond du dépôt de garantie, le préavis de départ, le contenu de l'état des lieux. Voici ce que la loi du 6 juillet 1989 impose à chacun, et ce qu'un bailleur ou un locataire doit vérifier avant de signer.
Deux régimes, une seule loi
La loi du 6 juillet 1989 s'applique aux logements loués à titre de résidence principale, vides comme meublés. Ce n'est donc ni l'existence du bail ni le texte applicable qui changent, mais le régime à l'intérieur de ce même texte. Un bailleur qui loue un meublé sans en respecter les règles ne bénéficie pas d'un régime intermédiaire : il sort du cadre.
La frontière est écrite, et plus étroite qu'on ne le croit. Un meublé doit contenir au minimum une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à moins six degrés, de la vaisselle en nombre suffisant, des ustensiles, une table, des sièges, des étagères, des luminaires et du matériel d'entretien adapté.
Un logement vide est défini par défaut : il lui manque au moins un de ces éléments. Un studio avec lit, table et réfrigérateur mais sans plaques de cuisson n'est pas un meublé au sens de la loi, et le bail signé sous cette étiquette est fragile. La qualification se fait sur l'état réel du logement à la remise des clés. Dans les deux cas, le bail est écrit et conforme au bail type de 2015.
Les durées : trois ans, six ans, un an
Pour un logement vide loué par un particulier, la durée minimale est de trois ans ; elle passe à six ans quand le bailleur est une personne morale. Une durée plus courte reste possible mais encadrée : au moins un an, et un événement professionnel ou familial doit la justifier. Le motif figure dans le bail et le propriétaire prévient deux mois avant l'échéance.
En meublé, la durée est d'un an, ramenée à neuf mois pour un locataire étudiant. Le bail mobilité, réservé aux études, à la formation, à l'apprentissage, au stage, au service civique et à la mutation temporaire, va d'un mois à dix mois, sans reconduction. Ailleurs, la reconduction est tacite si aucune partie n'a donné congé.
Les préavis ne sont pas symétriques. Le locataire d'un logement vide dispose de trois mois, réduits à un mois dans certains cas prévus par la loi, contre un mois en meublé. Le bailleur doit six mois en vide et trois mois en meublé, et seulement pour un motif autorisé : reprise pour habiter, reprise pour vendre ou motif légitime.
Le dépôt de garantie : un mois, deux mois, jamais révisable
Le dépôt n'est pas obligatoire : il ne l'est que si le bail le prévoit. Exigé, son plafond suit le régime : un mois de loyer hors charges en logement vide, deux mois en meublé. La base est le loyer seul, si bien qu'un bail à 810 euros charges comprises pour 750 euros de loyer ne permet pas d'exiger 810 euros. Le montant ne se révise ni en cours de bail ni au renouvellement.
Deux situations suppriment le dépôt : le loyer payable d'avance par trimestre, et le bail mobilité, où il est interdit. À la sortie, la restitution intervient dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans deux mois sinon. Le délai court à partir de la remise effective des clés. Chaque mois de retard entamé majore la somme de dix pour cent du loyer hors charges.
Toute retenue doit être justifiée par un devis, une facture, une régularisation de charges ou les états des lieux comparés. En copropriété, le bailleur peut retenir provisoirement jusqu'à vingt pour cent du dépôt dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes. Le locataire ne peut pas s'imputer le dépôt sur le dernier loyer : cela prive de quittance. L'action en restitution se prescrit par trois ans.
L'état des lieux : le document qui décide du reste
L'état des lieux d'entrée se fait à la remise des clés, de façon contradictoire, dans de bonnes conditions d'éclairage. Il est écrit, daté, signé, remis aux deux parties et joint au bail, puis comparé à l'état des lieux de sortie établi à la restitution des clés, logement vidé. Les deux peuvent tenir sur un formulaire à deux colonnes ou sur deux documents de présentation identique.
Le contenu minimum est fixé : type d'état des lieux, date, adresse, identité des parties, relevés des compteurs individuels lorsque les charges ne sont pas au forfait, nombre et nature des clés, description pièce par pièce des sols, murs, plafonds, équipements et, pour un meublé, du mobilier. Photos et réserves peuvent le compléter, et mieux vaut les ajouter que se contenter de la mention bon état.
Deux règles pèsent lourd. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, présomption qu'il ne renverse qu'avec des preuves. Et il dispose de dix jours pour demander des compléments sur le logement, du premier mois de chauffe pour le chauffage. Entre parties, l'état des lieux est gratuit ; établi par un professionnel, la part du locataire est plafonnée par décret.
Ce que la Guadeloupe change, et ce qu'elle ne change pas
Le droit locatif ne varie pas d'un département à l'autre, mais deux mentions du bail font exception en outre-mer : l'identifiant fiscal du logement et la classe énergétique du diagnostic de performance énergétique ne sont pas exigés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Cela ne dispense d'aucun diagnostic : cela retire deux lignes du contrat, sans créer de vice de forme.
Le climat ne crée pas de règle, mais déplace l'attention. L'état des lieux décrit ce qu'il constate, et ici ce constat doit être précis sur trois points : traces d'humidité et auréoles en plafond, état des bois exposés aux termites, corrosion des ferrures et garde-corps par l'air salin. Un état des lieux muet laisse au locataire la charge de prouver que le désordre préexistait.
La grille de vétusté règle la plupart de ces litiges avant qu'ils naissent : convenue à la signature, elle fixe par élément et par durée la part d'usure qui reste au bailleur. Sans elle, la comparaison des deux états des lieux tranche, et l'usure naturelle ne justifie jamais une retenue. Photographier compteurs, clés et pièces humides relève de l'usage, non d'un texte.
La liste à reprendre avant de signer
Dans l'ordre : confronter la liste des équipements à ce qui est réellement sur place, lire la durée et le motif d'une éventuelle durée réduite, contrôler le montant du dépôt et sa base hors charges, vérifier que l'état des lieux est annexé et décrit chaque pièce, et pour un meublé exiger l'inventaire du mobilier avec son état, car il servira de référence.
Trois signaux doivent faire suspendre la signature : un dépôt au-dessus du plafond ou réclamé avec un loyer trimestriel, un état des lieux réduit à quelques lignes, une clause mettant à la charge du locataire des frais que la loi interdit. Ces points se corrigent avant la signature par un avenant ; après, ils se plaident.