Le compromis de vente et le délai de rétractation de dix jours
Le compromis de vente lie les deux parties dès la signature, mais l'acquéreur particulier garde dix jours pour revenir sur sa décision. Ce délai ne part pas de la signature : il part du lendemain de la présentation du recommandé qui notifie l'acte. Entre ces deux dates, il y a parfois une semaine d'écart, et c'est précisément là que se jouent les rétractations jugées tardives. Voici le mécanisme, le calcul jour par jour, la forme de la lettre, et ce qui reste possible une fois l'échéance passée.
Le compromis engage les deux parties dès la signature
Un compromis de vente n'est pas une réservation. Le service-public le définit comme le contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien et l'acquéreur à l'acheter, le prix et les conditions étant fixés dès la signature : l'acte constate les engagements réciproques des deux parties. C'est cette réciprocité qui explique tout le reste, y compris le délai de dix jours. Dès qu'il a signé, le vendeur est engagé ; il ne peut en principe plus se rétracter, sauf si l'acte prévoit une clause de dédit en sa faveur. L'acquéreur, lui, conserve une porte de sortie temporaire, et lui seul.
Compromis et promesse unilatérale ne sont pas interchangeables. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage : l'acquéreur potentiel détient un droit d'option qu'il lève ou abandonne dans le délai convenu, et pendant ce temps le bien ne peut être ni vendu ni proposé à un autre. Dans le compromis, également appelé promesse synallagmatique, les deux s'engagent immédiatement. Les dix jours de rétractation s'appliquent dans les deux cas, puisque le texte vise l'acte notifié à l'acquéreur non professionnel, quelle que soit sa qualification. La distinction compte néanmoins pour la suite : le régime de l'indemnité, la durée de validité et les conditions de sortie ne se lisent pas de la même façon dans les deux documents.
Le compromis doit porter un certain nombre de mentions, et c'est là que se joue la lecture utile : prix et répartition entre le bien et le mobilier, modalités de paiement, conditions suspensives avec leur délai de réalisation, date limite de signature de l'acte définitif, date de disponibilité du bien, honoraires du professionnel et personne qui les supporte. Doit aussi y figurer l'information sur les conditions d'exercice du droit de rétractation. Un compromis muet sur ce point n'est pas un détail de rédaction : l'acquéreur ne sait alors ni à partir de quand, ni jusqu'à quand il peut renoncer.
Dix jours, pour l'acquéreur non professionnel d'un logement
Le texte vise deux choses précisément : un acquéreur non professionnel, et un immeuble à usage d'habitation. Le vendeur n'a pas l'équivalent, et c'est une asymétrie assumée : la loi protège celui qui engage l'essentiel de son épargne dans un logement, pas celui qui vend. Une société qui achète pour son compte, un marchand de biens, ou l'achat d'un terrain nu sans construction sortent de cette formulation. Dans ces situations, la prudence commande de ne pas raisonner comme si les dix jours existaient : il faut négocier les conditions suspensives et la clause de sortie dans le contrat lui-même, parce que rien ne viendra les remplacer après coup.
Le délai était de sept jours jusqu'en 2015 ; la loi du 6 août 2015 l'a porté à dix. On entend encore, en visite ou au téléphone, la formule « vous avez une semaine » : c'est l'ancien texte qui parle. Un document type un peu daté, un modèle de lettre trouvé en ligne, entretiennent la confusion, et l'erreur ne se répare pas — un seul jour de retard suffit à perdre la protection, comme le montre une décision récente de la Cour de cassation.
Ce que les dix jours ne sont pas, enfin. Ce n'est pas une période de négociation : renégocier le prix pendant le délai, ce n'est plus se rétracter, c'est ouvrir une discussion qui suppose l'accord du vendeur, sans garantie que le compte à rebours reparte de zéro. Ce n'est pas non plus un délai de vérification technique : un diagnostic lu trop tard, une toiture examinée après la signature, ne se rattrapent pas par la rétractation. Les dix jours servent à décider, pas à expertiser.
Le point de départ est la notification, pas la signature
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte à l'acquéreur, avec accusé de réception. La remise en main propre contre décharge produit le même effet. La signature, elle, n'ouvre rien : entre la signature chez le professionnel et la réception du pli, il peut s'écouler une semaine, davantage si l'acquéreur vit en métropole et que le dossier part en fin de semaine. Ces jours ne sont pas perdus, ils ne sont simplement pas comptés. C'est la première chose à vérifier sur le document qu'on vous présente : la date de notification y est-elle inscrite, et correspond-elle à celle de l'avis de réception ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 décembre 2024, en donne une illustration sèche. Un compromis signé le 28 août, une notification expédiée le 30, reçue le 4 septembre, une rétractation postée le 15. La cour d'appel avait compté le délai du 5 au 14 septembre et jugé la rétractation tardive. Le moyen soutenait qu'il fallait encore décaler d'un jour, puisque le jour de la notification ne compte pas. La Cour répond que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et l'article 641 du code de procédure civile expriment la même règle et que leurs effets ne se cumulent pas : le point de départ est déjà fixé au lendemain de la présentation, il n'y a pas un second jour à retrancher. L'acquéreur avait donc bien dépassé l'échéance, d'une seule journée.
Deux conséquences pour une transaction aux Antilles. D'abord, la date qui compte est celle de la présentation par le facteur, pas celle du dépôt en poste : un pli mis à la poste en métropole un lundi peut n'être présenté en Guadeloupe que le vendredi, et le délai ne commencera que le samedi, jour calendaire compté comme les autres. Ensuite, l'absence ne suspend rien : le texte parle de la première présentation, pas de la remise effective, et un recommandé non retiré n'empêche pas le délai de courir. Un acquéreur qui voyage, ou qui ne relève son courrier qu'une fois par semaine, doit donc donner une adresse où quelqu'un ouvre le pli chaque jour, ou demander la remise en main propre contre récépissé au moment de la signature.
Compter les dix jours sans se tromper d'un jour
Le calcul tient en trois lignes, à condition de les écrire. On relève la date de première présentation : c'est le jour zéro. On ne la compte pas. Le lendemain est le premier jour. Le dixième jour s'achève à minuit. Une notification présentée un mardi 6 ouvre donc un délai dont le premier jour est le mercredi 7 et dont le dernier est le vendredi 16. Les samedis, dimanches et jours fériés comptent dans l'intervalle ; ils ne sont retirés que s'ils tombent le dernier jour.
Reste la prorogation. Quand le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est repoussé au premier jour ouvrable suivant ; c'est la règle générale des délais exprimés en jours. En Guadeloupe s'ajoutent aux jours fériés nationaux ceux du département, et une échéance qui tombe sur l'un d'eux se décale encore. Tout cela est exact et ne sert à rien : un calcul qui repose sur une prorogation est un calcul qui a déjà perdu sa marge. La bonne pratique est de poster au septième ou au huitième jour, jamais au dixième, et de conserver la preuve de dépôt.
Une précaution qui coûte deux minutes et évite les discussions : recopier les dates du dossier sur une feuille unique, au moment de la signature, et non de mémoire trois semaines plus tard. C'est aussi le seul moyen de voir venir le conflit de calendrier le plus fréquent, celui où le délai de rétractation et la date limite de la condition suspensive de prêt se chevauchent.
- La date de signature de l'acte, à ne pas confondre avec celle de la notification.
- La date de première présentation du recommandé, relevée sur l'avis de réception.
- Le dixième jour, calculé à partir du lendemain, et le jour ouvrable auquel il est repoussé le cas échéant.
- La date limite de réalisation de la condition suspensive de prêt, qui n'a rien à voir avec les dix jours.
Rétracter : la lettre, la preuve, l'argent
La rétractation se notifie au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ; lorsque la vente est conduite par un professionnel, la lettre part chez lui, qui la transmet au vendeur. Aucun motif n'est à donner, aucune indemnité n'est due : la lettre dit seulement que l'acquéreur exerce son droit au titre de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et rappelle la date de signature ainsi que la date de notification. Un courriel, un appel, un message laissé au professionnel ne valent pas notification, même si tout le monde est d'accord : ce qui manque, c'est la date certaine.
L'argent suit une règle simple, souvent ignorée en amont. Au stade de l'offre d'achat, le service-public est net : il est interdit de verser un acompte au vendeur, et le versement d'une somme rend l'offre nulle. Au stade du compromis, une somme peut être prévue — le service-public cite l'usage d'un dépôt de garantie représentant un dixième du prix — mais elle est encaissée et bloquée sur le compte séquestre du notaire, jamais sur le compte du vendeur. Elle est rendue intégralement si une condition suspensive ne se réalise pas, déduite du prix à l'acte définitif, et conservée par le vendeur si l'acquéreur renonce à l'achat. En cas de rétractation dans les dix jours, l'ANIL indique que les sommes versées doivent être restituées dans les vingt et un jours.
La preuve se construit le jour même, pas après. On garde le récépissé de dépôt, on note la date d'expédition, on photographie la lettre signée avant de la plier, et l'on conserve l'avis de réception lorsqu'il revient. Un envoi recommandé en ligne produit un fichier horodaté qu'il faut archiver, et non seulement afficher à l'écran. Ce qui sera discuté en cas de désaccord, ce n'est jamais la bonne foi des parties, c'est la date : la jurisprudence rappelle que c'est la date d'expédition que l'on confronte à l'échéance, pas celle de la réception par le destinataire.
Après le dixième jour : les conditions suspensives, et rien d'autre
Passé l'échéance, il n'y a plus de droit de repentir. Les seules sorties sont celles qui ont été écrites dans le compromis, et elles portent un nom : conditions suspensives. La plus courante est l'obtention du prêt, avec un délai que les parties fixent librement, le service-public rappelant qu'un minimum d'un mois à compter de la signature est imposé pour cette condition précise. S'y ajoutent, selon les cas, l'absence de préemption, l'obtention d'un certificat d'urbanisme, ou des travaux que le vendeur doit réaliser avant la vente. Si la condition ne se réalise pas, le compromis devient caduc et la somme versée est rendue intégralement.
Une condition suspensive se prépare avant la signature, pas après. Il faut savoir ce qui prouvera le refus : une lettre de la banque, dans la forme exigée par la clause, adressée dans le délai, et non une réponse orale du conseiller. Un acquéreur qui laisse passer le délai de la condition sans relancer son dossier se retrouve dans la situation de celui qui a renoncé, et le dépôt peut être conservé. C'est le point où les dossiers se perdent le plus souvent, et il n'a rien à voir avec les dix jours : les deux délais se superposent sans se remplacer, et c'est en les confondant qu'on croit être protégé alors qu'on ne l'est plus.
Reste la prolongation. Les parties peuvent décider d'allonger les délais initiaux, et un avenant est alors établi dans les mêmes conditions que le contrat initial. La question qui revient à chaque fois est de savoir si cet avenant rouvre un délai de rétractation. Le texte ne le dit pas expressément ; l'usage des praticiens est de notifier à nouveau l'avenant dans les mêmes formes. Un acquéreur ne doit donc pas compter sur un nouveau délai de dix jours pour réfléchir, mais il peut exiger que l'avenant lui soit notifié comme l'acte initial, avec une date certaine : c'est cette date, et non celle de la signature, qui servira de repère si un désaccord survient.