Diagnostics obligatoires : ce qui reste valable le jour de la vente

Le dossier de diagnostic technique et ses deux dates

Le vendeur doit remettre à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique, prévu par l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation. Ce dossier est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Il est établi à la charge du vendeur, et son contenu n'est pas fixe : il dépend de la date du permis de construire, de l'âge des installations, de la situation du bien au regard des risques et de son mode de construction. Un appartement récent n'aura pas le même dossier qu'une maison créole de 1955.

Deux dates comptent, et c'est là que les ventes se bloquent. La première est celle de la promesse : les documents doivent y être annexés et y être valables. La seconde est celle de l'acte authentique : si un document produit à la promesse n'est plus valide le jour de l'acte, un nouveau document doit être annexé à celui-ci, comme le rappelle l'ANIL. Un dossier complet en février peut donc être incomplet en mai, sans que personne n'ait commis de faute.

La loi prévoit aussi une conséquence précise, à l'article L. 271-4 : si l'un des diagnostics manque ou n'est plus valide à la signature de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. C'est une clause que l'on retire, pas une vente que l'on annule. Encore faut-il savoir lequel des documents court sur six mois et lequel court sur dix ans.

La table des durées, document par document

Voici les durées telles qu'elles résultent des fiches de service-public.gouv.fr et des analyses de l'ANIL, croisées le 22 octobre 2026. Chaque ligne indique d'abord à quelle condition le document est exigé, puis la durée pendant laquelle il reste utilisable, et enfin le moment où cette durée s'apprécie : la promesse, l'acte, ou les deux.

Trois remarques de lecture. D'abord, le point de départ n'est presque jamais la visite du diagnostiqueur : c'est la date de signature, ce qui laisse au vendeur une marge s'il fait réaliser les documents au bon moment. Ensuite, deux lignes seulement sont vraiment courtes, le termite et l'état des risques, six mois chacun, et ce sont justement celles que l'on produit en premier, au moment de la mise en vente. Enfin, une durée de dix ans ne dispense de rien : un DPE valable n'empêche pas l'état termite d'être périmé.

• Amiante : immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 - validité illimitée si le repérage a été réalisé à partir du 1er avril 2013 ; un repérage antérieur doit être refait avant la vente.
• Plomb : logement construit avant le 1er janvier 1949 - validité illimitée si le constat ne relève pas de plomb, ou en relève à moins de 1 mg/cm² ; un an si le seuil est dépassé, à la date de la promesse comme de l'acte.
• Termite : immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral - six mois au maximum, à la date de la promesse et à celle de l'acte ; au-delà, il doit être refait.
• Électricité : installation intérieure de plus de quinze ans - trois ans à la vente ; six ans pour une location.
• Gaz : installation intérieure de plus de quinze ans - trois ans à la vente ; six ans pour une location.
• DPE : tout logement, sauf maison indépendante de moins de 50 m² de surface de plancher - dix ans pour les diagnostics établis depuis le 1er juillet 2021 ; ceux de 2013 à 2017 ont expiré fin 2022, ceux de 2018 à juin 2021 fin 2024.
• État des risques : bien bâti ou terrain en zone de sismicité 2 à 5, en périmètre de plan de prévention des risques, en zone radon de niveau 3 ou en zone de recul du trait de côte - moins de six mois à la date de la promesse ou de l'acte.
• Audit énergétique : maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé F ou G en Guadeloupe - cinq ans.
• Assainissement non collectif : maison non raccordée au réseau public - trois ans.

Amiante et plomb : deux constats qui ne vieillissent pas pareil

L'amiante ne concerne que les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Depuis le 1er avril 2013, le constat de repérage n'a plus de limite de durée : un état établi en 2015 reste utilisable indéfiniment, y compris pour une vente en 2026. Un repérage antérieur au 1er avril 2013, lui, doit être refait avant la vente, même s'il ne relevait aucune trace d'amiante. service-public recommande par ailleurs un nouveau repérage si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis, car ils peuvent avoir mis au jour des matériaux invisibles alors.

La durée de trois ans qui circule à propos de l'amiante ne vient pas de là. Elle vient du rapport lui-même : lorsque des matériaux contenant de l'amiante sont repérés, le diagnostiqueur prescrit soit une évaluation périodique de leur état de conservation dans les trois ans, soit une mesure d'empoussièrement dans les trois mois, soit des travaux de confinement ou de retrait. Ces trois ans sont un calendrier de surveillance du matériau, pas la validité du diagnostic pour la vente.

Le plomb suit une logique inverse, calée sur le résultat. Un constat de risque d'exposition au plomb établi dans un logement construit avant 1949 est valable sans limite de durée s'il ne relève pas de plomb, ou en relève à une concentration inférieure à 1 mg/cm². Si le seuil est dépassé, il doit avoir moins d'un an à la date de la vente, et six ans à la date d'un bail. Le chiffre de six ans que l'on voit souvent présenté comme une durée de vente est donc la durée locative : sur ce point, plusieurs tableaux récapitulatifs professionnels et les fiches officielles ne disent pas la même chose, et je m'en tiens ici à ce que disent service-public et l'ANIL.

Termite, électricité, gaz : les documents qui consomment la transaction

L'état relatif à la présence de termites est le plus fragile du dossier : six mois au maximum, appréciés à la date de la promesse et de nouveau à celle de l'acte. Dans une vente qui prend trois mois entre le compromis et le notaire, un état réalisé à la mise en vente arrive donc à échéance en cours de route. L'ANIL conseille d'ailleurs à l'acquéreur d'insérer une condition suspensive lorsque la présence de termites le ferait renoncer, plutôt que de compter sur un document qui expirera avant la signature. En cas de découverte, le propriétaire doit la déclarer en mairie dans le mois.

Ce diagnostic n'est pourtant pas universel : il n'est exigé que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, que l'on consulte en préfecture, en mairie ou via la cartographie de service-public. En Guadeloupe, le climat humide et les bois exposés rendent la question concrète, mais l'usage local ne crée pas l'obligation : seule la zone délimitée par arrêté la déclenche. Un bien hors zone peut donc être vendu sans état termite, ce qui ne dit rien de son état réel, et c'est à l'acquéreur de regarder les boiseries pendant la visite.

L'électricité et le gaz obéissent à un seuil d'âge, pas à une date de construction : le diagnostic est requis dès que l'installation intérieure a plus de quinze ans. Les deux états valent trois ans à la vente et six ans pour une location, ce qui explique qu'un même document puisse servir aux deux usages selon la date. Des équivalents existent : une attestation de conformité Consuel de moins de six ans peut remplacer l'état électricité en location, et un certificat de conformité gaz de moins de trois ans, délivré par un organisme agréé, peut remplacer l'état gaz. Ces documents décrivent des anomalies et des risques ; ils ne chiffrent pas les travaux, qui se devisent avec un artisan.

DPE, audit énergétique et état des risques : dix ans contre six mois

Le diagnostic de performance énergétique est le seul à tenir dix ans, et encore : cette durée ne vaut que pour les DPE établis depuis le 1er juillet 2021. Les DPE de 2013 à 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022, ceux de 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024. Un vendeur qui ressort un DPE de 2019 croit avoir un document valable ; il a un document mort. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, si bien qu'un même logement chauffé à l'électricité peut changer de classe entre deux DPE successifs sans avoir été modifié.

Au DPE s'ajoute, pour les passoires, un audit énergétique valable cinq ans. Les seuils ne sont pas les mêmes partout, et c'est un point où les sources divergent : l'ANIL écrit que l'audit est exigé pour les biens classés F ou G depuis le 1er avril 2023, tandis que service-public indique E, F ou G en métropole et F ou G dans les départements d'outre-mer, avec une extension à la classe E au 1er janvier 2028. Pour une vente en Guadeloupe, c'est la seconde lecture qui s'applique : F ou G aujourd'hui, E à partir de 2028. Un bien classé E vendu ici n'a donc pas encore d'audit à fournir, contrairement à ce qu'un tableau métropolitain laisserait croire.

L'état des risques, lui, est le document le plus court : moins de six mois à la date de la promesse ou de l'acte, et il doit être actualisé si ses informations ne sont plus exactes, par exemple un plan de prévention approuvé entre-temps, un zonage radon publié ou un arrêté de catastrophe naturelle intervenu. Il est remis dès la première visite et signé par l'acquéreur. En Guadeloupe, tout le département est classé en zone de sismicité 5, la plus forte : l'état des risques est donc requis pour chaque bien, bâti ou non, ce qui n'est pas le cas dans une grande partie de la métropole.

Ce qui arrive quand un diagnostic est périmé le jour de la vente

La vente n'est pas nulle du seul fait qu'un diagnostic est périmé : le code ne prévoit pas cette sanction. Ce qui tombe, c'est la protection du vendeur. Pour le plomb, l'amiante, le termite, le gaz, l'électricité, le DPE et l'assainissement, l'absence de document valable à la signature de l'acte prive le vendeur de la possibilité d'invoquer une clause d'exonération des vices cachés sur le point concerné. L'acquéreur qui découvre ensuite un désordre couvert par ce diagnostic conserve donc son action, y compris contre un vendeur particulier.

L'état des risques a un régime à part, et plus lourd : son absence à la signature de l'acte permet à l'acquéreur de demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix, et non de simples dommages et intérêts. Il dispose aussi d'un effet sur le calendrier : lorsque l'état des risques n'est pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation ne commence à courir que le lendemain de sa communication. Un document oublié décale donc la vente, sans la vicier.

Reste la question du notaire, qui engage sa responsabilité s'il instrumente sans les pièces, et qui peut refuser de signer ou exiger un document à jour. En pratique, cela se traduit par une course de dates : l'état termite et l'état des risques doivent être les derniers produits, pas les premiers, et les deux dates, promesse et acte, doivent être vérifiées sur chaque pièce. Pour l'acquéreur, la lecture utile n'est pas la classe énergétique en couverture, mais la date du rapport et sa conclusion sur le point qui l'intéresse : une toiture, un tableau électrique, une charpente.