Copropriété en Guadeloupe : les pièces à exiger avant l'acte

Les pièces à réclamer, et le moment où elles arrivent

Le dossier de diagnostic technique ne dit rien de la copropriété : il décrit un logement, pas un immeuble collectif. Les documents qui comptent pour un lot sont ailleurs, et l'ANIL comme la fiche service-public sur la vente d'un logement en copropriété les énumèrent : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique, le carnet d'entretien de l'immeuble, les conclusions du diagnostic technique global lorsqu'il a été réalisé, et un bloc d'informations financières (charges des deux exercices précédents, sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur, état global des impayés et des dettes fournisseurs, cotisation au fonds de travaux).

Ces pièces sont remises au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis, et jointes au projet d'acte lorsque la vente se signe directement chez le notaire sans avant-contrat. La remise peut se faire par tout moyen, y compris dématérialisé, mais l'accord exprès de l'acquéreur est requis : un lien vers un dossier partagé sans accord écrit ne vaut pas remise. Le point de départ du délai de rétractation de dix jours court, selon l'ANIL, à partir du lendemain de la communication de l'ensemble de ces documents et informations — d'où l'intérêt à demander le dossier complet avant de signer, et non après.

• Règlement de copropriété et état descriptif de division, avec leurs modificatifs successifs.
• Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, résolutions annexées.
• Fiche synthétique de la copropriété, datée et signée par le syndic.
• Carnet d'entretien de l'immeuble, et conclusions du diagnostic technique global s'il existe.
• Charges des deux exercices précédents, état global des impayés et dettes fournisseurs.
• État daté établi par le syndic, et certificat attestant l'absence de dette du vendeur.

Règlement de copropriété et état descriptif de division

Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble, les règles d'usage des parties privatives et communes, et surtout la répartition des charges entre les lots. C'est lui qui explique pourquoi un appartement sans ascenseur paie quand même l'ascenseur, ou pourquoi le local commercial du rez-de-chaussée supporte une part du ravalement. Depuis le décret de juillet 2020, l'état de répartition des charges doit préciser les éléments pris en considération et la méthode de calcul : une clé de répartition défavorable n'est plus une imprécision, c'est un choix écrit, et il se conteste avant l'achat, pas après.

L'état descriptif de division, lui, décrit exactement ce que vous achetez : numéro de lot, cave, place de parking, tantièmes. Une différence entre le lot annoncé et le lot décrit est un motif de rectification avant l'acte. Deux clauses méritent une lecture attentive en Guadeloupe : la destination de l'immeuble, qui autorise ou non l'usage commercial ou la location meublée de courte durée, et les clauses restrictives sur les animaux ou les travaux touchant les façades. Un règlement ancien, jamais modifié, peut interdire ce que l'usage local a fini par tolérer ; l'inverse est plus rare et plus coûteux.

Les trois dernières assemblées : lire les résolutions, pas les débats

Les procès-verbaux des trois dernières années sont la pièce la plus rentable du dossier. On y trouve le budget prévisionnel voté, les travaux décidés et leur état d'avancement, les emprunts collectifs, les procédures engagées, la désignation ou la révocation du syndic, et les décisions déléguées au conseil syndical. La bonne méthode consiste à recouper : un ravalement voté au procès-verbal doit apparaître dans les appels de fonds de l'état daté, et une toiture à refaire doit se retrouver dans le carnet d'entretien. Quand les trois documents ne racontent pas la même histoire, c'est le dossier qu'il faut interroger, avant l'immeuble.

La majorité requise pour adopter une résolution n'est pas un détail. L'ANIL rappelle que la majorité simple de l'article 24 suffit pour les travaux de conservation de l'immeuble, de sécurité des occupants et pour un ravalement rendu obligatoire, tandis que les travaux d'économie d'énergie relèvent de la majorité absolue de l'article 25, avec possibilité de second vote à la majorité simple. Autrement dit : une résolution adoptée par une poignée de copropriétaires présents peut engager la totalité des lots dans une dépense pluriannuelle. Ce qui compte pour l'acquéreur n'est pas la couleur du débat, mais la date du vote et le montant appelé.

État daté, certificat du syndic et fonds de travaux

L'état daté est établi par le syndic et transmis au notaire, à la demande du vendeur, avant la vente ; ses frais sont à la charge du vendeur. Il indique les sommes que le vendeur doit au syndicat, celles que le syndicat lui doit, et celles qui incomberont à l'acquéreur : provisions sur budget prévisionnel, avance de trésorerie, part du fonds de travaux rattachée au lot.

L'état daté est complété par un certificat du syndic de moins d'un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat. Si le notaire ne dispose pas de ce certificat dans les quinze jours suivant la vente, il avertit le syndic du transfert de propriété, et le syndic peut alors former opposition au versement du prix. Depuis 2020, cette opposition ne se limite plus aux charges et travaux : elle couvre les créances de toute nature.

Le fonds de travaux est obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, et doit être constitué à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Il est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est voté chaque année en assemblée, et son utilisation est décidée à la majorité de tous les copropriétaires. Point souvent mal compris : les sommes versées sont attachées au lot et non au copropriétaire, elles ne sont donc pas remboursées au vendeur lors de la vente. Demander le montant du fonds et la date du dernier versement renseigne donc sur la capacité de la copropriété à anticiper, plutôt que sur la générosité du vendeur.

Reste à savoir qui paie quoi entre la promesse et la notification au syndic. Le vendeur règle la provision exigible du budget prévisionnel ; les provisions pour des dépenses non comprises dans ce budget, donc les travaux, sont à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles ; la régularisation annuelle revient à celui qui est propriétaire à la date d'approbation des comptes. Un accord contraire entre les parties ne vaut qu'entre elles et n'est pas opposable au syndic. Dernier point, souvent découvert trop tard : lorsqu'un emprunt collectif a financé des travaux, les sommes restant dues deviennent exigibles à la vente, sauf accord écrit pour en transférer la charge à l'acquéreur.

Fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostic technique global

La fiche synthétique est le document le plus rapide à lire et le plus difficile à contourner : établie chaque année par le syndic, elle récapitule les charges courantes, les travaux et opérations exceptionnelles, les dettes fournisseurs, les impayés et le montant du fonds de travaux. Elle doit être mise à jour dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal approuvant les comptes, tout copropriétaire peut l'obtenir gratuitement dans le mois, et une copie doit être annexée à la promesse ou à l'acte en cas de vente. Deux fiches synthétiques de deux immeubles voisins, comparées ligne à ligne, valent mieux qu'une visite supplémentaire.

Le carnet d'entretien répertorie l'historique technique : ravalements, contrats de maintenance, sinistres, remplacements d'équipements. Il reste consultable auprès du vendeur ou du syndic, même si l'obligation de le transmettre au candidat acquéreur a été supprimée par le décret de juillet 2020 — un vendeur qui « n'a pas le carnet » vous apprend déjà quelque chose sur la gestion. Le diagnostic technique global, obligatoire depuis 2017 pour les immeubles mis en copropriété depuis plus de dix ans, donne une vision des travaux à engager dans les dix ans ; ses conclusions sont remises à l'acquéreur lorsqu'il a été réalisé. Un DTG concluant à l'absence de travaux nécessaires dispense d'ailleurs la copropriété d'élaborer un plan pluriannuel de travaux pendant sa durée de validité.

Signaux d'alerte, et ce que le climat antillais ajoute

Quatre situations justifient de reporter la signature plutôt que de négocier une remise. Des travaux votés et non commencés, d'abord : les appels de fonds ont peut-être déjà été lancés, et l'acquéreur paie une dépense qu'il n'a pas vu voter. Un niveau élevé d'impayés et de dettes fournisseurs, ensuite : une copropriété qui emprunte pour payer sa facture d'eau réduit mécaniquement son entretien. Une procédure en cours, également, qu'elle oppose le syndicat à un copropriétaire défaillant ou à un constructeur au titre de la garantie décennale. Enfin la présence d'un administrateur provisoire, ou un syndic changé deux fois en trois ans : dans les deux cas, l'assemblée ne pilote plus vraiment l'immeuble.

L'eau, d'abord, est le poste que l'état daté ne détaille pas mais que le budget prévisionnel trahit : selon l'usage observé et non la loi, beaucoup de copropriétés antillaises fonctionnent sur un compteur général avec répartition, sans compteurs individuels ; une fuite enterrée sur le réseau commun peut gonfler la facture pendant des mois sans que personne ne la voie. Demandez le contrat d'eau au nom du syndicat, l'existence de compteurs divisionnaires, la présence de cuves ou de surpresseurs et leur contrat d'entretien.

Le ravalement, ensuite. Pluie, embruns et humidité font vieillir les façades plus vite qu'en métropole, et les campagnes de peinture reviennent à un rythme plus rapproché. La date du dernier ravalement, l'inscription d'un nouveau ravalement au plan de travaux et les sinistres déclarés après un cyclone sont trois questions à poser avant de signer, parce qu'elles déterminent les appels de fonds des cinq années suivantes.